文/王新喜

日前，根据每经的报道，上海学区房“最强阵地”还是在市场下行中失守了，部分溢价过高的学区房，“价格已经回到了5年前”。 两年内从近 15 万跌到 10 万，两年内跌超30%。目前上海学区房失守引发了业内大讨论，这种风向背后有哪些原因？意味着什么？

(资料图)

在一个公众朴素的认知中，生育率急剧下滑，房价会跌，那是二三四线的事儿，一线城市还是能抗住，毕竟，一线城市的资源、产业、教育、医疗、就业机会、流动人口以及市场需求等等都能支撑房价的坚挺。无论房价如何跌，一线城市总是能维持稳定，但是目前这种观点似乎也有点站不住脚了。

大家的收入预期在下行，经济大环境下行，生育率在下跌，一个非常关键的问题是，年轻人不生育了，房子卖给谁？

上海寸土寸金的地方，上海学区房在过去很多人看来都是值钱的，但现在，上海学区房也失守了。

学区房为何扛不住了？

学区房下跌，新生儿数量连年减少只是一方面原因。人口负增长，房地产过剩，掉价的是三四线城市的房没错，但一线城市的房子，会因为债务危机，从8万、10万/平降到4万、5万/平，这叫均值回归。

学区房的价格为什么守不住？首先，从本质来看，在中国，学区房是个概念，概念是炒出来的，不管你强调它有多少实际功能，它都会像腐败食物吸引苍蝇一样吸引到更多炒房客。

学区房概念火热了大概有10多年时间，而第一批学区房的家长们其实已经发现了问题，就是学区房的真实成本超出预期。

首先是上海相比其他二三线大城市的“房价倍数比”太高了，收入并没有达到相应的倍数。

这种高倍数不可能长期维持，买上海学区房，就算一路考上名牌大学，最终回报恐怕还不如学区房本身投入的价值高。他们发现好学校进去以后是不够的，为了取得更好的成绩，还要继续投入课外辅导、还要继续投入课外活动。

一开始想得挺好，买了学区房就一步到位了，最后发现要想让孩子脱颖而出，还要有各种各样陆续投入，真实成本比他们想象得要高。以往人口上涨，家长们学区房用完后还有人接盘，但以后人口少了，谁来高价接盘？就算能接盘，学区房倍数比也难以支撑了。

第二个问题，过去学区房大量炒房客扎堆，正在带来一系列金融风险。学区房需求的顶峰，应该是在2018年前后，2016年出生的小孩，当时有1786万，叠加涨价去库存，大致会在2016到2019年之前购入，双利好把学区房推向顶峰，大家为抢夺学位杀红了眼。

接下来是大量炒房客逐利，满杠杆，在这种情况下，过去扎堆炒房在今天需求紧缩的情况下，就决定他们是最先制造抛压的群体——一旦房价不涨，甚至开始下跌，杠杆成本就撑不住了，一旦产生亏损，在大趋势下，他们就会迅速抛出止损。

其次，学区房未来可能会面临政策不确定性

那么在当下与未来谁最需要学区房呢？显然是中产阶层需要。中产阶层需要依靠学区房这个相对优质的资源，建立壁垒，他们不想看到自己的孩子和其他人站在同一起跑线，去拼天赋、勤奋、运气，它们希望自己的后代能够在起跑线上能占有一定的优势。有更好的学校、教师，更优秀的同学，更自信的灵魂，更高水平的师资与教育环境。

但是问题是，国家政策层面在当下需要让底层看到公平，看到向上流动的希望，所以有拆掉学区围墙的动机，包括转移优质教育资源，推动新房价格上涨。

这也就导致了学区房的风险在这个时候越来越大。

生育率决定着学区房的未来供需将严重失衡

但是，决定学区房前景的，最终还是看供需关系，供需关系决定价格，在本不是市场化的公共福利，却更似市场化的学区资源，其实决定权还是在生育率。从1786万跌到956万，少了整整830万需求，此前数据预计2023年出生人口将低于800万，甚至进一步下降至788万，数据低于抗日战争时期的出生人口。

低生育率对于相关产业的影响是循序渐进的，母婴育儿、教培、兴趣、消费、就业、学区房等等，到了哪个行业，哪个就迎来出清，学区房只是其中一个较早受影响的行业。

生育率下降越快，未来对相关行业的冲击越大，而房价对生育的影响非常直接，新加坡的总和生育率为1.12，东京的总和生育率为1.09，首尔的总和生育率为0.63。后两者的房价都非常高，但是核心城区房价的绝对值，北京、上海、深圳、香港，早就力压一众国外城市，排名全球前四，首尔排名第五。

根据任泽平《全球一线城市房价比较： 2022年新版》，抛去我国的公摊（世界上其他国家没有公摊），换算为使用面积后，全球一线城市中心区域，房价最高的是：中国香港市中心，实际房价约为27万元/平方米，第二名，北京市中心，实际房价为192566元/平方米，第三名，深圳市中心，实际房价为177795元/平方米；第四名，上海市中心，实际房价为177305元/平方米；第五名，首尔市中心，实际房价为150948万元/平方米。

如果是只计算上海房价较高的几个区，几乎都是0.5左右的生育率，已经低于首尔。今年以来，首尔房价暴跌了至少30%，生育率决定着学区房的未来供需将严重失衡。

这意味着学校资源逐渐也像房地产一样，从供给市场转化为需求市场，竞争少了接近一半，越往后越不稀缺。尤其是那些居住环境恶劣的老破小，曾经涨得太猛，在上海襄阳南路曾经34平的学区房炒到650万的天价，仅仅是因为有所谓好学校的「学区房」下降是早晚的事情，而保值性也注定不会长久。

马云预测成真：学区房的降价抛售潮会来吗？

从上海学区房开始，包括上海半小时交通圈的中小城市也在跟着跌，包括嘉善、湖州南浔以及镇江和南通等环上海城市。有业内人士透露，湖州不少炒房者140W买的房，现在90W都卖不掉，而南京的张先生唯一套房子，次顶级的学区房，本打算卖掉置换，去年最高4.2万/平，现在成交价2.9万/平，半年时间暴跌30%。

事实上，从趋势来看，马云当年的预测正在成真。马云曾经为了鼓励大家消费，不要买房，曾经在房地产鼎盛的2017年喊出了“未来8年房价如葱”的的观点。

马云原话是 “年轻人不要买房，未来八年，房价如葱，最不值钱的就是房子，牺牲存款来买房的做法比较愚蠢。”这里有几个关键词，2017年，年轻人，牺牲存款买房。在彼时，一度被人嘲笑。后来马云指出2018年新生儿是1500万，未来新生儿很可能到500万~800万人。

从当前来看，马云对新生儿的预测也颇为精准。

现在细品马云的这些话，站在马云那个高度以及他所占有的资源信息，肯定远超一般老百姓，能看到别人所看不到的风向与趋势，当然，房价不可能与葱一样的价格，房价如葱是一个比喻，它指出了一个大的风向，从2018年起出生的孩子，教育、升学乃至求职的压力会越来越小，学校已经不是紧缺资源，生育率大幅提高已经不现实。

从2022年之后，全中国的幼儿园资源、中小学资源已经不再紧缺，甚至在大幅增加，一些幼儿园已经招不到人，未来的高中很可能求着学生来读，很多普通本科也将面临招不到人的困境，学区房在这种大趋势下生存空间越来越小，整个房地产市场的下行趋势以及大跌趋势是无可阻挡的。至于会跌倒什么程度，那是后话了。

从上海学区房开始，未来几年，学区房的降价抛售潮，可能很快就要到了。